O‘zbekistonda ulushli qurilishda eskrou-hisobvaraqlar tizimini joriy etish dastlab qurilish kompaniyalari xarajatlarini oshirib, uy-joy narxlarining vaqtincha ko‘tarilishiga olib kelishi mumkin. Biroq Markaziy bank bu tizimning narxlarga aniq ta’siri bo‘yicha hozircha yakuniy xulosa mavjud emasligini ta’kidladi.

Bu haqda Markaziy bankning 2026-yil birinchi choragi yakunlari bo‘yicha tayyorlangan ko‘chmas mulk bozori sharhida ma’lum qilindi.

Eskrou tizimi qanday ishlaydi?

Joriy yilning 1-aprelidan boshlab O‘zbekistonda ko‘chmas mulk va avtomobillarni oldi-sotdi qilishda notarial rasmiylashtiriladigan bitimlar bo‘yicha hisob-kitoblar eskrou-hisobvaraqlari orqali amalga oshirilmoqda.

Mazkur tizimga ko‘ra, xaridor tomonidan to‘langan mablag‘ maxsus bank hisobvarag‘ida saqlanadi va notarial rasmiylashtirish yakunlangandan keyingina sotuvchiga o‘tkaziladi.

Markaziy bankning ta’kidlashicha, ushbu mexanizm yirik bitimlardagi moliyaviy va huquqiy xavflarni kamaytirish, hisob-kitoblarning shaffofligini ta’minlash hamda pul o‘tkazilgandan keyin yuzaga kelishi mumkin bo‘lgan nizolarni oldini olishga xizmat qiladi.

Endi tizim ulushli qurilishda ham qo‘llaniladi

Kelgusida eskrou-hisobvaraqlardan ulushli qurilish loyihalarida ham foydalanish rejalashtirilmoqda.

Bunda xaridorlarning mablag‘lari qurilish to‘liq yakunlangunga qadar bankdagi maxsus hisobvaraqda saqlanadi. Qurilish ishlari esa bank kreditlari hamda quruvchi kompaniyaning o‘z mablag‘lari hisobidan moliyalashtiriladi.

Bu yondashuv qurilishi tugallanmay qoladigan obyektlar sonini kamaytirish, ulushdorlarning mablag‘larini himoya qilish hamda qurilish loyihalarining moliyalashtirilishini yanada shaffof qilishga xizmat qilishi kutilmoqda.

Nega uy-joy narxi oshishi mumkin?

Markaziy bankning qayd etishicha, yangi tizimning joriy etilishi quruvchilarning moliyaviy yukini oshirishi mumkin.

Sababi, qurilish kompaniyalari endi xaridorlarning oldindan to‘lagan mablag‘laridan erkin foydalana olmaydi. Natijada ular bank kreditlari va o‘z mablag‘lariga ko‘proq tayanishga majbur bo‘ladi. Bu esa qurilish tannarxining oshishiga, ayrim hollarda esa uy-joy narxlarining vaqtinchalik ko‘tarilishiga sabab bo‘lishi mumkin.

Shu bilan birga, regulyator xalqaro tadqiqotlarda eskrou tizimining uy-joy narxiga ta’siri bo‘yicha yagona xulosa mavjud emasligini ham ta’kidladi.

Mutaxassislar fikricha, uy-joy narxlariga faqat eskrou tizimi emas, balki ipoteka shartlari, aholi daromadlari, urbanizatsiya sur’atlari, yer resurslari taklifi va umumiy iqtisodiy vaziyat ham sezilarli ta’sir ko‘rsatadi.

Markaziy bank hisob-kitobiga ko‘ra, bozor ishtirokchilari yangi moliyalashtirish mexanizmiga moslashgani sari eskrou tizimi qurilish bozorida ishonchni oshirib, moliyaviy intizomni kuchaytiradi va uzoq muddatda bozor barqarorligini ta’minlaydi.

Xalqaro tajriba

Ulushli qurilishda majburiy eskrou-hisobvaraqlar Rossiyada 2019-yildan, Dubayda esa 2007-yildan buyon qo‘llanib kelmoqda. Xitoyda xaridorlar mablag‘lari 2000-yillardan boshlab maxsus hisobvaraqlarda saqlanadi. Turkiyada esa eskrou tizimiga yaqin bank nazorati mexanizmlari amal qiladi.

Bozordagi so‘nggi ko‘rsatkichlar

Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra, joriy yilning birinchi choragida eskrou tizimiga o‘tish arafasida ko‘chmas mulk oldi-sotdi bitimlari soni 48,4 foizga oshgan.

Shuningdek, ipoteka kreditlari hajmi 29 foizga, qurilish ishlari esa 15,5 foizga ko‘paygan. Yangi qurilgan uy-joylar narxi dollar hisobida 8,1 foizga, ikkilamchi bozordagi uylar esa 9,4 foizga qimmatlashgan. Shu bilan birga, Toshkent shahrida yer narxlarida pasayish kuzatilgan.

Eskrou tizimi nima uchun joriy etilmoqda?

Prezident Shavkat Mirziyoyev 2024-yil sentabr oyida uy-joy xaridorlarining mablag‘larini himoya qiluvchi mexanizmni ishlab chiqish bo‘yicha topshiriq bergan edi.

Dastlab 2025-yilning ikkinchi yarmida eskrou tizimi bilan bir qatorda amaldagi ulushli qurilish mexanizmidan ham foydalanish rejalashtirilgan. 2026-yil 1-yanvardan esa eskrou tizimi qurilishni moliyalashtirishning yagona shakliga aylanishi ko‘zda tutilgan edi. Biroq tegishli qonun qabul qilinmagani sababli ushbu tartib majburiy tus olmadi.

Joriy yil 9-iyun kuni Prezident ulushli qurilish to‘g‘risidagi yangi qonun loyihasi bilan tanishdi. Ma’lum qilinishicha, birgina o‘tgan yil davomida qariyb 3 ming nafar fuqaro qurilish bilan bog‘liq muammolar sabab 668 milliard so‘m zarar ko‘rgan.

Adliya vaziri Akbar Toshqulovning ta’kidlashicha, yangi tizimda fuqarolar tomonidan to‘langan mablag‘lar faqat qurilish ishlari uchun sarflanadi va bu jarayon bank tomonidan nazorat qilinadi. Agar qurilish davomida muammolar yuzaga kelsa, mas’uliyatning muhim qismi bank zimmasiga o‘tadi va xaridorlarning manfaatlari himoya qilinadi.

Yangi mexanizm to‘rtta asosiy tamoyilga tayanadi. Eskrou hisobvaraqlaridagi mablag‘lar kreditorlar tomonidan undirib olinmaydi, investorlar va quruvchilar faqat vakolatli banklar orqali ishlaydi, mablag‘ quruvchi kompaniyaga faqat obyekt topshirilgandan keyin o‘tkaziladi, shartnoma bekor qilingan taqdirda esa ulushdorning pullari to‘liq qaytariladi.

Shuningdek, yangi tizim doirasida quruvchilarning yagona reyestrini shakllantirish hamda har bir qurilish obyektining qonuniyligini deklaratsiya asosida nazorat qilish mexanizmini joriy etish ham rejalashtirilmoqda.

Eskrou tizimining asosiy maqsadi uy-joy xaridorlarining mablag‘larini ishonchli himoya qilish va qurilish bozorida shaffoflikni oshirishdan iborat. Dastlabki bosqichda ayrim iqtisodiy o‘zgarishlar va narxlarning vaqtinchalik o‘sishi ehtimoldan xoli bo‘lmasa-da, mutaxassislar uzoq muddatda ushbu tizim qurilish sohasida moliyaviy intizomni mustahkamlashiga ishonmoqda. Eng muhimi, yangi mexanizm orqali fuqarolarning qurilishi tugallanmay qoladigan loyihalarga pul tikish xavfi sezilarli darajada kamayadi. Bu esa ko‘chmas mulk bozorida ishonchni oshirish, investorlar huquqlarini himoya qilish va qurilish kompaniyalari faoliyatini yanada mas’uliyatli tashkil etishga xizmat qilishi kutilmoqda.